2026’da ödenecek emlak vergileri için belirleyici olacak arsa ve arazi rayiç değerleri açıklandı. Türkiye genelinde dört yılda bir toplanan takdir komisyonları, sokak ve cadde bazlı yeni metrekare değerlerini belirledi. İstanbul’un bazı bölgelerinde rayiç bedellerin 18 kata kadar arttığı dikkat çekerken, uzmanlar vatandaşları muhtarlıklarda askıya çıkarılan bu listeleri incelemeleri ve gerekiyorsa itiraz etmeleri konusunda uyarıyor.
Yeni değerlerin belirlenmesiyle birlikte emlak vergilerinde ciddi artışların yaşanması bekleniyor. Örneğin; Sancaktepe’de bir caddede rayiç değer 3.384 TL’den 61.600 TL’ye, Şişli’de ise 87.451 TL’den 400.000 TL’ye çıktı. Rayiç bedeli 10 kat artan bir mülkün emlak vergisinin de ortalama 7-8 kat artması öngörülüyor.
Vergi yükünü artıracak bu gelişmelerin ardından, itiraz süreci 8 Eylül 2025’te sona erecek. Uzmanlar, “Bu listeler, ileride vergi tutarını belirleyecek temel veriler. Sessiz kalırsanız yüksek ödemelere razı gelmiş olursunuz” diyerek vatandaşları bilgilendirme çağrısı yapıyor.
RAYİÇ DEĞERİ NELER ETKİLİYOR?
Belirlenen cadde ve sokak rayiç değerlerinin üzerindeki yapıların metrekaresi, bina yaşı, asansör, kalorifer durumu gibi kriterlere bakılarak yıpranma paylarına göre o taşınmazın belediyedeki kayıtlı değer dediğimiz rayiç değeri belirlenmiş oluyor.
EMLAK VERGİSİ ORANLARI NE KADAR?
Arsalarda bu rayiç değer üzerinden binde 3, konutlarda binde 1, iş yerlerinde ise binde 2 oranında emlak vergisi ödeniyor. Büyükşehirlerde ise bu iki katı olarak uygulanıyor. Arsalarda binde 6, iş yerlerinde binde 4, konutlarda ise binde 2 olarak uygulanıyor.
Şu an için en önemli gündem maddesi 2026 yılının emlak vergileri başta olmak üzere birçok kalemi etkileyecek olan arsa ve arazi takdirleriyle ilgili 4 yılda bir toplanan takdir komisyonunun toplanma yılı olmasıdır.
‘EMLAK VERGİLERİ %21.96 ARTTI’
4 yılda bir toplanmasının nedeni şudur. Aslında ara yıllarda artışlar yeniden değerleme oranının yarısı oranında yaptırılıyor. Mesela 2024 yılında yeniden değerleme oranı yüzde 43.93 çıkmıştı. Buna göre 2025 yılında emlak vergilerindeki artış yüzde 21.96 ile sınırlı kalmıştı.
Aslında bu yıl, 2026 yılına ait uygulanacak vergi değerinin tespitiyle ilgili bir yıl olduğu için bu yıl çok büyük önem arz ediyor. Komisyon üyeleri arasında belediye üyelerinin büyük bir etkisi var. Aslında belediye temsilcileri belirleyen taraf oluyor.
2025 yılı, 2026 ile 2029 döneminde uygulanacak rayiç bedellerin belirlendiği bir yıl. O nedenle 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu kapsamında takdir komisyonunun toplanması sonrasında bir değer belirleniyor. Bu üst kurula sunuluyor. Üst kurul valilikler, defterdar temsilcisi, tapu müdürü temsilcisinden oluşuyor. Üst kurulun onayından sonra listeler muhtarlıklarda asılmaya başlıyor.
Öne çıkan bazı konumlardaki değerler;
- İstanbul özelinde cadde ve sokakların rayiç değer artışlarına baktığımızda Sancaktepe Abdurrahman Gazi Mahallesi Ebubekir Caddesi’nde rayiç değer 3.384 TL’den 61.600 TL'ye çıktı.
- Üsküdar Kuzguncuk Kuşbakışı Caddesi’nde rayiç değer 40.718 TL’den 200.000 TL'ye çıktı.
- Bahçelievler Talatpaşa Caddesi’nde rayiç değer 25.073 TL’den 175.513 TL'ye yükseldi.
- Şişli 19 Mayıs Mahallesi Büyükdere Caddesi’nde rayiç değer 87.451 TL'den 400.000 TL'ye çıktı.
- Sarıyer Emirgan Katar Caddesi’nde rayiç değer 21.631 TL’den 175.000 TL'ye çıktı.
- Maltepe Zümrütevler Mahallesi, Çilek Sokak’ta rayiç değer 5.191 TL'den 80.000 TL'ye ulaşıyor.
- Paylaşılan yeni rayiç değer örneklerinden görüldüğü üzere İstanbul’un bazı yerlerinde rayiç değerlerin 7 kat, hatta Sancaktepe’de 18 kat arttığı görülüyor.
EMLAK VERGİSİNİ NASIL ETKİLEYECEK?
Belirlenen arsa rayiç değerleri üzerinden var olan yapıların metrekaresi, bina yaşı, yıpranma payı gibi kriterlere bakılarak emlak vergileri belirleniyor. Arsaların değeri, emlak vergilerinin belirlenmesi açısından oldukça önemli. Burada 5-6 kat, 10 kat artan rayiç değerler nedeniyle emlak vergilerinde çok yüksek artışlar yaşanacak.
Belirlenmiş olan cadde ve sokak değerleri, rayiç değerler belirlenirken hesaplamaya dahil edilen değerlerdir. Bu ister istemez ev, iş yeri ve arsa sahiplerinin 2026’da ödeyeceği emlak vergilerinin yüksek bedellere çıkması demek olacak.
Bunlar aslında yeni rayiç değerler değil, bunlar cadde ve sokaklarla ilgili belirlenen metrekare değerleridir. Rayiç değerler, metrekare değerler üzerinden hesaplanıyor.
‘MUHTARLIKLARDAN YENİ RAYİÇ DEĞERLER GÖRÜLEBİLİR’
Şu anda birçok muhtarlıkta listeler asıldı ve itiraz süreleri bu hafta dolmak üzere. Vatandaşlar muhtarlıklara gidip kendi cadde ve sokakları için belirlenen rakamları görebilirler. Geçmiş dönemdeki cadde ve sokak rayici ile şimdi belirleneni kıyaslayabilirler. Geçmiş dönem cadde ve sokak rayiç değerlerine e-Devlet sisteminden kolayca ulaşılabiliyor. Birçok belediyenin kendi sayfasında 2025 yılına ilişkin arsa rayiç değerlerinin listeleri var. Vatandaşlar buradan bakabilirler. Bu rayiç değerler ilerleyen kısımda emlak vergilerini artıracak.
Vatandaşlar şu anda bundan haberdar olmadığı taktirde bunu Mayıs 2026’da emlak vergisi ilk taksidini öderken bu bedelin ne kadar yüksek bir seviyeye çıktığını o zaman görebilecek. O tarihte iş işten geçmiş olur.
10 KAT ARTAN BİR YERDE EMLAK VERGİSİ NE KADAR OLUR?
Şu anda arsa rayiç değeri 10 kat artan bir kişinin emlak vergi değeri binanın yıpranmasını da dikkate aldığımızda yaklaşık 7-8 kat civarında artacaktır.
Örneğin bir kişi yılda 10 bin TL emlak vergisi ödüyorsa mayıs ayında belki 50-60 bin TL’ye çıkacak bir emlak vergisi ile karşılaşılabilir.”
